0次浏览 发布时间：2025-06-12 11:14:00
南昌市鸿鹄梦·青年公寓是利用集体建设用地建设租赁住房全国五个试点之一。南昌市专门为其出台试点实施方案，规定物业费须参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。基于此，该公寓的物业费定价为3元/月·平方米。
然而，作为保障性租赁住房，物业费的定价远高出《江西省政府定价的经营服务性收费目录清单（2025）》限定的0.2~1.65元/月·平方米。
对此，鸿鹄梦·青年公寓运营方表示，3元/月·平方米的物业费定价，有自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合下发的相关文件中“不得随意改变试点实施方案的内容”作为支撑。
当政府定价目录与项目试点赋予的灵活定价权发生“碰撞”时，孰轻孰重？这不仅是该公寓租户的困惑，更是保障性租赁住房高质量发展进程中亟待厘清的普遍性课题。
租户质疑：
保租房收“市场化”物业费
鸿鹄梦·青年公寓位于南昌市红谷滩区岭口路。6月4日，记者在现场看到，该项目刚交付不久，共有2栋16层的住宅楼，小区环境整洁。
“按地段和环境来说，小区房租适中，但物业费有些高。”在采访中，有租户告诉记者，她租住的一居室面积有50多平方米，月租金在1500元左右，但物业费却需要按照3元/月·平方米交纳，算起来一年的物业费占到了房屋年租金的10%。
据了解，鸿鹄梦·青年公寓项目于2024年9月投入运营，总用地面积约13.3亩，共计280套，户型有一居室、两居室、三居室，面积为51平方米至90.5平方米不等。作为保障性租赁住房项目，该青年公寓的申请条件为：新市民（非本市户籍或取得本市户籍3年内）或青年人（本市户籍、40周岁以下的成年人），且租赁者个人名下在南昌市东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩区无住房，未享受公租房（廉租房）、经济适用住房、共有产权住房等政策。而租金严格按照政府指导价格执行，遵循“租户可负担、企业可持续”的原则，最高不超过同类市场租赁住房租金的90%，平均租金为29.3元/月·平方米。
采访中，有租户告诉记者，根据江西省发展和改革委员会关于公布《江西省政府定价的经营服务性收费目录清单（2025）》的通知，保障性住房物业服务的收费标准为0.2~1.65元/月·平方米。而鸿鹄梦·青年公寓的物业费价格远超政府规定的标准。
记者随机采访了该项目周边几个商圈的公寓物业费价格，有房产中介表示，该区域50平方米左右的商住公寓出租价格在每月1500~3500元之间，物业费价格在2.5~3.8元/月·平方米不等。
那么，鸿鹄梦·青年公寓既然是政府投资打造的保障性租赁住房项目，为何物业费价格直逼物业服务市场均价，不能参照省政府的经营性服务定价执行呢？
运营方回应：
参照有关文件精神执行
带着疑问，记者来到鸿鹄梦·青年公寓的物业服务中心，工作人员告诉记者，该公寓项目由南昌市红谷滩城市投资集团有限公司投资建设，而相关运营则由该公司下属子公司南昌市赣江新天地假日酒店有限公司负责。
面对租户对物业费过高的质疑，记者了解到，运营方在接受租房申请时，对于房屋租金以及物业费价格都进行了明确公示。
6月6日，南昌市赣江新天地假日酒店有限公司就相关问题回复本报，鸿鹄梦·青年公寓（岭口路集租房项目）作为全国5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点项目之一，首次尝试采用村集体出地、国企出资模式建设保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
在试点过程中，南昌市配套出台了《南昌市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》，其中规定项目建成后，在符合相关规定前提下，租赁住房的租金水平可统筹考虑区位、配套、市场需求等因素，并参考周边市场物业水平，与房屋租赁市场接轨。
“青年公寓项目是参照已运行的南昌市保租房项目、周边小区等物业费用价格制定物业收费标准，并在红谷滩区关于2024年度保障性租赁住房申请受理的公告进行公示。”南昌市赣江新天地假日酒店有限公司相关负责人在受访时表示，《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》中还明确规定，不得随意改变试点实施方案的内容，故鸿鹄梦·青年公寓物业费定价均参照自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅文件精神执行。
来源：新法治报·赣法云客户端（记者吴强 刘学龙）
编辑：贾辛
校对：王小明
复审：吴旭
